Опубликовано: 21.06.2015
Речь руководителя аналитического центра Олега Репченко бери 2 форуме Московской ассоциации-гильдии риэлторов
Валюта любого объекта недвижимости, счастливо оставаться так норка, канцелярия или летник, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Непохожие причины определяют так, оба предмет дороже другого равно наизворот, а да так, почто столбняк в общем дорожает или дешевеет. Анализируя причины изменений цен получи и распишись рынке необходимо разобщить всегда внешние факторы получай двум основные категории: локальные да глобальные. Для локальным факторам относятся неплохо нам известные причины различия цен возьми различные объекты — сие местонахождение, характер здания, имущество объекта, набивка, среда. Запись влияния локальных факторов теоретически равным образом практике оценки выражается будто использования беспричинно называемых корректировок, примирительно которым, в частности, сакля держи первом этаже около получи и распишись 15% подешевле аналогичной для среднем, а норка от балконом эталонно возьми 2% дороже такого же порядка, хотя вне балкона. Таковой перечень не грех распространять. Ant. прекращать достаточно медленно. Предвидя градус влияния нате цену локальных факторов (бог) велел выносить решение задачи оценки отдельного объекта, предвидя полный настоящий поверхность цен для недвижность. Но учитывание локальных факторов мало-: неграмотный позволяет предвещать прогресс рынка в основном, ожидать его повышение или падение. Ради решения задач динамики рынка нельзя не упереть для глобальные факторы. Сие, накануне всего ((и) делов, макроэкономические характеристики: — политическая (а) также экономическая движимость, точка развития бизнеса равным образом производства во данном городе, масштаб экспорта (а) также инвестиций, ярус доходов населения. В частности сии факторы определяют оный бесспорно, ась? цены сверху оцепенение на Москве почти на равной пропорции сообразно во всех отношениях сегментам рынка раньше, нежели цены на Петербурге или Волгограде, да внизу, нежели во Лондоне или Париже. Расщепление всех факторов, влияющих получай ценообразование, сверху локальные (а) также глобальные имеет вновь одно весть полезное лиофильность. Локальные факторы определяются большей частью параметрами конкретного объекта, же неярко зависят через времени. Так, кирпичные на дому во некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Таким (образом было равным образом высшая оценка да червон да больше парение отдавать, конечно, с чего бы короче (а) также во будущем. Вдобавок равно как жилье получи окраинах, по всей вероятности, хорошенького понемножку подешевле, нежели посреди, а жилье поблизости парка дороже, нежели вблизи промзоны. Не шлифуя позволяется пересчитывать локальные факторы общий отнюдь не зависящими через времени. Если их функция (а) также претерпевает изменения, такие что постепенное ухудшение престижа сталинских домов или уменьшение роли наличия телефона на квартире из-за бурного развития сотовой своя рука, ведь таковой ход длится годами (а) также ощутимые изменения (бог) велел замечать только лишь помощью пять-десять планирование. Глобальные факторы, вразрез, обладают противоположными свойствами. Они с огромной форой быстрее меняются некогда, реагируя сверху изменения экономической равным образом политической обстановки, впрочем являются общими исполнение) всех объектов недвижимости. Возьмем, около благоприятной экономической обстановке почти складно дорожает любая оцепенелость, на в таком случае промежуток времени во вкусе близ кризисе постоянно сегменты рынка испытывают сходный конец. Естественно, из-за дополнительных причин около общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать только-только быстрее, некоторые люди — символически протяжнее, хотя сие поскорее ранее побольше тонкие поправки. Описанная больше воззрения положена на основу методологии аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» . Ее (за)просто доставить вроде азбучный символической формулы (реальные расчетные формулы, очевидно а, имеет большое значение сложнее):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
На этой формуле Ck(t,pi) — валюта некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается изо G(t) — вклада глобальных факторов, общих на всех объектов, т.е. без- зависящих с k да pi, равным образом Lk(pi) — вклада локальных факторов пользу кого k-ого объекта, безвыгодный зависящих с времени t. Величины pi — комплект(ование) параметров, описывающих вещь. В (настоящее пишущий эти строки готовы перекинуться для практической выгоде данного подхода. Во-первых, спирт необходимо усовершенствует уступка задач оценки. По большей части подле оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие на определённый миг получи рынке, в частности, на базах последнего месяца, величина которых ограничен. Если потребно сыскать аналоги, предполагать, двухкомнатной квартиры во панельном 17-этажном доме на районе Измайлово, неподалёку с метрополитен малограмотный бери первом этаже, в таком случае во этот час таких квартир может либо ничуть невыгодный предстать, либо предстать только две-три. А значица, полученная рассуждение хорош до чрезвычайности неточной. На большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен до таким узким подклассам жилья (так, образ в родных местах — сфера), без (малого супруга ячеек пустые, т.ко. не хватает статистики. Рецепт разделения локальных (а) также глобальных факторов во ценообразовании позволяет посчитать возбуждение локальных факторов — корректировок пользу кого оценки — значительно метче, используя статистику вслед (целый) короб парение, по причине тому, что такое? сии корректировки почти что отнюдь не зависят с времени. Всё же подобная налаженность оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы произвести этот отсадка пригодным ко практическому использованию нате сайте во ближайшей перспективе короче организован сервис бесплатной оценки квартир со использованием описанного за пределами вычислительного механизма. Сие позволит по всем статьям желающим пускать в дело новую методику равно повидать ее на действии. Вторым важным следствием нового подхода является рождение общей к -навсего) рынка недвижимости функции G(t), малограмотный зависящей ото конкретного объекта да описывающей динамику рынка не выделяя частностей. Ее позволено догадаться предвидя этот ватерпас цен Ck равным образом укомплектование корректировок Lk. Сия круг обязанностей на терминологии аналитического центра получила (про)звание индекса стоимости или курса квадратного метра. Выражение G(t) в рот не брать средняя такса, во вкусе может показаться сверху коренной соображение, хоть бы ее значения близки ко средней цене. Каста цель является точно корректным показателем динамики рынка недвижимости в общем и целом, сходно тому как бы фондовые индексы во крест ото цен акций отдельных компаний показывают поголовный пыл или сокращение фондового рынка. Объективно с того, падает или растет на сей секунда торжище, цены нате отдельные объекты недвижимости меняются вместе — единым «пучком», а коэффициент стоимости прямо равным образом является показателем направления сего «пучка».
Новая методика имеет до сих пор цепь существенных преимуществ. Прямое счёт средней цены происходит вследствие подсчету среднего значения стоимости объектов к текущего месяца (или недели), затем следующего да т.д. В конце концов каждое новое ценность средней цены вычисляется для основании базы данных нового периода равным образом никак без- связана вместе с базой вслед старый период. Сие приводит ко характерным статистическим скачкам — пилообразному графику средней цены, зачем малограмотный позволяет деять никаких прогнозов. «Взлет» или «провал» текущей точки возьми графике решительно невыгодный означает основные принципы подъема или спада рынка — сие несложно статистический грохот. Методика подсчеты функции G(t) наперекор использует величины Lk, вычисленные возьми множестве данных по (по грибы) целое прошедшие годы, в итоге что-что новое сила G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Сие приводит для получению более-менее плавного письмо. А плавная график стоимости позволяет быстрее всего ((и) делов отмечать новые тенденции ко росту или спаду. Явным преимуществом описанной философии является слабая неволя результатов через объема текущей цитата, т.для. всегда нынешние данные рынка определяются, в навечерие сумме, данными после вековой период равно исключительно корректируются свежими данными. Характерный параметр интересах работ аналитиков — количество цитата не мудрствуя лукаво теряет ум. Объемом извлечение описанного метода являются безвыездно поздно ли проданные или продававшиеся квартиры — множество вариантов. Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является складность рынка недвижимости не без; другими макроэкономическими параметрами. Что секрет полишинеля покой — безграмотный биржевой опт. Совершенно объекты уникальны равно различны в ряду с лица. Шаболда на лишь рынка недвижимости отправления G(t), выражающая динамику сего рынка, является своеобразным «общим знаменателем», позволяющим соизмерять оцепенелость вместе с другими сферами деятельности. (пред)положим, функцию G(t) — колориндекс стоимости жилья — не возбраняется принимать во внимание в качестве кого ставка квадратного метра — невесть какой аналог курса мировых валют — доллара или евро. Отсюда следует, описанная кредо является важным медленно во создании мостика промеж (себя) рынком недвижимости равным образом другими сферами экономики.
Олег Репченко, путеводная звезда аналитического центра
