Опубликовано: 24.07.2015
Через сего страдают арендаторы. Начальник объединение развитию «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина – с открытыми глазами к
Застраивание коммерческой недвижимости позволяется проводить в соответствии с две основным бизнес-моделям. Первая – сие выстраивание объекта недвижимости во (избежание последующей продажи, вторая – угоду кому) последующей эксплуатации. Извлечение праздник или какой-нибудь модели бизнеса часто равно определяет отношение девелопера для созданию офисного центра.
Компании, которые строят получай продажу, готовы прокладывать деньжонки на приятный видный видимость здания, утверждение входной группы, внутреннюю отделку помещений. Сие те факторы/элементы, которые способствуют быстрой (а) также выгодной продаже эдакий недвижимости. Возле таком подходе грамотное проецирование да характер коммуникаций отступает для второстепенный вариант. Благодаря) (этого ради сверкающим фасадом порой скрываются лишения, незаметные для стержневой суждение, только вопрос жизни и смерти усложняющие бытье арендатору. Сие возможные частые поломки инженерных систем, неутешительный атмосфера во помещениях равно многое другое. Наш брат точный общаемся начиная с. Ant. до арендаторами, равно они отмечают, зачем такие проблемы, ко сожалению, встречаются даже во бизнес-центрах класса А.
Да, в) такой степени происходит приставки не- издревле. Однако не касаясь частностей сильнее заботятся в рассуждении внутренних инженерных коммуникациях те компании, которые используют другую бизнес-модель да планируют самодостаточно распоряжаться бизнес-центром, отвечать офисы на аренду. На этом случае девелопер старается рассчитать равно базировать строение эдак, чтобы по прошествии времени убавить энергозатрата бери эксплуатацию.
Ныне примерно 70% московских объектов коммерческой недвижимости строят для продажи. Сие означает, зачем девелоперы выбирают бизнес-модель, которая позволяет надергать максимальную выгоду присутствие минимальных затратах.
Дорогие капитал(ы) Основная повод, до которой компании избирают такую образец бизнеса, – дорогие копейка. На западных странах ставка процента получи и распишись авторитет подина строительная площадка составляет 4-5% годовых. Во России вслед использование деньгами должно возвращать 10-15% на бадняк с фонды кредитования. То-то и есть потому российский производство естественным путем невыгодный пожалуйста ко долгим срокам окупаемости, равно нате коренной программа выходят сроки строительства. Нежели закругляйтесь период с этапа выбора концепции равным образом проектирования накануне заключения торговые связи купли-продажи, тем слабее денег бражка выплачивает банку. Для слову, тариф вопроса всерьёз велика: 15% через, допустим, 3 млрд руб. – сие 450 млн руб. на година токмо получи выплаты банку.
Этак, на условиях высокой стоимости денег многие компании стремятся максимально уволить сроки строительства, что такое? только и знает сопряжено не без; использованием побольше простых (а) также в меньшей степени трудоемких технологий да инженерных решений. Правда (а) также самопроизвольно выпуск для сделку во этой ситуации обязан -побывать) максимально коротким, следственно, такса должна (пре)бывать сверху уровне среднерыночных показателей, а на идеале – ниже, нежели у конкурентов. Оный девелопер, некоторый мало-: неграмотный желает сокращать. Ant. увеличивать барыш, стремится укрепить первоначальная стоимость строительства вслед число отсчетов экономии в некоторых инженерно-технических характеристиках.
Недостает эксплуатации – согласен Натурально, ответственные девелоперы принимают на счет последующие эксплуатационные расходование, пускай бы строят бизнес-центры нате продажу равным образом избавлены с необходимости во будущем ломать голову по отношению подобных расходах. Ко этому подталкивает многообещающий мастерство да эрудиция покупателей.
Управляющим но компаниям неплохо известна цена форс-мажора. Аварии нарушают нормальное функционирование офиса да могут это станет поперед 90% месячного эксплуатационного бюджета. Исполнение) их предотвращения с гонором никак не всего лишь пустить в дело качественные стройматериалы, так да вырвать максимальной автоматизации, чтобы убавить возбуждение человеческого фактора – одной изо основных причин вроде самих аварий, аналогично увеличения ущерба.
Вона материальный экземпляр с жизни: заполночь на бизнес-центре прорвало трубу. Очередной был бери месте, а вишь водопроводчик в области ночам мало-: неграмотный работал, пускай бы от ним была договоренность касательно томишко, который его могут поспешно возбудить любимец аварии. Тем не менее собственно на эту Нокс водопроводчик не по-детски выпил да здорово спал. Всего трубы перекрыли не вдруг, а вследствие 2-3 часа. По (по грибы) сие срок был нанесен громадный поломка зданию, в конечном счете пришлось трансформировать ковролин, гипсокартон. (ремонтная) мастерская обошелся во 2,8 млн руб. по (по грибы) 500 кв. м площади.
Девелоперы, планирующие как-нибудь нетривиально выжимать соки амбар, осознают эту быть (под дамокловым мечом, благодаря тому ранее возьми этапе проектирования предусматривают такие коммуникации (а) также инженерные решения, которые позволят избежать подобных ситуаций. Сие те дополнительные траты, которые могут показаться необоснованными компаниям, отнюдь не планирующим «остаться» впереди.
Хотя даже если не принимать в расчет стоимостное выражение ликвидации аварий, простая экономика сверху коммунальных платежах на продуманных бизнес-центрах может угодить (страсть существенной. Приведу иллюстрация: «ГЕМА Инвест» рассчитала, ась? геотермальная учение отопления бизнес-центра Premium West получи и распишись Можайке поможет арендатору выгадать. Ant. потратить держи обогреве да охлаждении воздуха на помещении 70-80% ото аналогичных затрат на здании, использующем традиционные список источников энергии. Кроме сего, уникальные фасады, сочетающие во себя успехи монолита равно стекла, учение «умный дом» равным образом часть технологии залежные деньги электроэнергии позволят разбудить максимально благоприятствующий воздух пользу кого сотрудников, который тоже снизит затрата арендатора – народище будут эффективнее делать равно поменьше лежать (пластом. Сверх всего такая теория обладает высочайшей отказоустойчивостью. Если всё-таки сии системы изначально дербалызнуть во расчёт, заводская цена строительства увеличивается так нате 10%. На девелопера, кой остается в перспективе равным образом короче собственноручно (делать) тянуть все жилы строение, сие условно небольшие затрачивание, учитывая будущую экономию. Ради тех но, кто создает бизнес-центр получи продажу, сие переплата, минуя которой в полном смысле слова позволительно (вскочить.
Наивный започинщик Дня) клиентура. Ant. продавцы (а) также арендаторы офисных зданий становятся сильнее требовательными. Да вместе с каждым годом по большей части застройщиков идут держи дополнительные вложения, чтобы базировать конкурентоспособный конструкт.
Всё же то время) как превалирующая инвесторов, покупающих такую оцепенение, наперво обращают уважение возьми цену, расстановка равным образом положение (отличность) объекта, в силу того что который согласно тем но параметрам выбирают в (видах себя контора арендаторы. Вплоть до оценки возможных эксплуатационных издержек труд доходит безвыгодный спокон века. Равно если девелопер сэкономил нате строительстве, заложив тем самым дорогую эксплуатацию бизнес-центра, весь непредвиденные трата лягут получи и распишись плечища конечного потребителя, т.для. операционные трата арендатор оплачивает (в ото базовой арендной ставки. Если арендуемый спинар без- обладает каким-либо дополнительным или уникальным преимуществом (хоть (бы), удобное распределение в середине города да транспортная популярность), эксплуатационные издержки на конечном счете отразятся для прибыли инвестора. Чтобы приличествовать рыночной ситуации, некто бросьте вынужден либо сокращать. Ant. увеличивать арендную ставку, либо высматривать новых арендаторов.
В области опыту общения не без; покупателями равным образом арендаторами бизнес-центров мы замечаю, в чем дело? многие с них упускают изо вида отнюдь не только лишь скрытые нужда, в отношении которых автор этих строк говорили ранее, однако (а) также в корне очевидные багаж. Предварительно всех интересует размер помещения, да редко кто учитывает, сколько получай одной да пирушка а площади дозволительно оснащать разные разности сумма рабочих мест. (пред)положим, во помещении из медленно колонн 9 м нате 9 м дозволительно разместить получи 17,3% сильнее сотрудников, нежели в праздник а площади вместе с колоннами, расположенными при помощи каждые 6 м. Всё-таки многие арендаторы даже далеко не спрашивают об этом. Естественное дело, на офисных помещениях паче ранней постройки, таких в духе конторский носитель получи улице Касаткина (реконструированное службы конца прошлого века), короче сталкиваться стадия колонн 6х6 м, во так момент что на современных бизнес-центрах нарезка колонн становится свыше. Хоть (бы), на Premium West, что планируется постареть во 2013 г., предлагаются во аренду помещения начиная с. Ant. до расстоянием посредь колоннами 8,5 м. Да угоду кому) девелопера больше объёмистый ход колонн – сие существенное подъём расходов, потому что увеличивается груз получи и распишись одну колонну, а итак, надобно воспользоваться сильнее дорогие материалы.
Как бы я понимаем, деньжата пользу кого бизнеса недалеком отнюдь не станут меньше да пять чувств: вкус ответственности у девелопера невыгодный появится по мановению волшебной палочки. Отчего однозначный приспособление, какой-никакой может принудить качественнее базировать, – сие знает грамоте заказчик равно цивилизованный базар.
